por Cintia Luiza Tondim
No dia 13 de junho de 2018 o Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.601.149/RS, sob o rito dos recursos repetitivos, tratando da validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).
A comissão de corretagem é a remuneração devida ao corretor quando operada a intermediação de uma operação de compra, venda, permuta ou locação de imóveis. O ônus do pagamento recai sobre aquele que contrata o corretor, ou seja, no caso das incorporações imobiliárias, esse custo é da incorporadora. Assim, a discussão versava sobre a validade da cláusula contratual que previa transferência da obrigação do pagamento ao comprador do imóvel.
A tese firmada e que deverá ser observado por todo o Poder Judiciário é de que:
“Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (Tema 960)
A Faixa 1 do Programa MCMV é destinada as famílias com renda de R$ 1.800,00 e com prestações mensais entre R$ 80,00 a R$ 270,00, conforme a renda bruta familiar.
A discussão sobre a validade da cláusula que previa a transferência da corretagem abordava justamente a preocupação com a viabilidade do programa social, sendo que o entendimento do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Relator do REsp 1.601.149/RS, era de que essa cobrança poderia inviabilizar o programa e estaria em confronto com a lei que o rege. Contudo, restou confirmada a possibilidade de cobrança desde que haja a informação clara ao comprador, sendo que a exceção da Faixa 1 do Programa MCMV seria porque não haveria a intermediação para tais negociações.
Tal posicionamento vai ao encontro do que foi definido pelo próprio Superior Tribunal de Justiça, também sob o rito dos recursos repetitivos, ao firmar a tese no Tema 938, em que foi analisada a legalidade da transferência ao consumidor do pagamento da comissão de corretagem. Esta discussão havia surgido em razão de diversas ações onde se questionava o pagamento da corretagem nos casos em que a compra ocorria no stand de vendas, em imóveis ainda na planta.
Naquela oportunidade, o Superior Tribunal de Justiça entendeu tanto pela inexistência de venda casada, como pela legalidade do pagamento feito diretamente pelo consumidor, desde que ele tivesse sido devidamente informado. Esse entendimento foi estampado no julgamento do recurso especial repetitivo n° 1599511, julgado em 24/08/2016, em se concluiu que ocorre apenas a terceirização dos serviços de comercialização das atividades imobiliárias, possibilitando que a incorporadora se concentre na atividade de construção civil, não existindo venda casada, até porque é a incorporadora que deve arcar com o pagamento da comissão de corretagem.
Ademais, concluiu-se que essa transferência de pagamento não causa prejuízos ao consumidor, pois ele arcaria com esse custo indiretamente. Isto é, a comissão de corretagem, como qualquer custo inerente à incorporação imobiliária (como mão de obra ou matéria prima, por exemplo) compõe o valor do imóvel, sendo pago pelo comprador indiretamente, com posterior repasse ao corretor.
Assim, é permitido que o comprador/consumidor faça o pagamento diretamente ao corretor, desde que o valor da comissão de corretagem seja descontado do preço de aquisição da unidade imobiliária e que ele tenha sido informado previamente disso.
Caso o valor da comissão de corretagem seja acrescido ao preço total de aquisição da unidade autônoma, haverá cobrança indevida, podendo o consumidor tanto exigir o cumprimento forçado da proposta, hipótese em que a corretagem seria descontada do preço de aquisição do imóvel, quanto pedir a restituição do valor que pagou indevidamente.
Em conclusão, nos casos de compra de imóvel na planta, diretamente no stand de vendas, é regular o pagamento pelo consumidor da comissão de corretagem, desde que faça parte da do valor total da proposta de venda da unidade autônoma e que o comprador esteja ciente e tenha concordado com essa forma de pagamento, seja porque existe cláusula contratual nesse sentido, seja porque firmou um contrato verbal anuindo com tal forma de pagamento. Caso a cobrança não respeite tais critérios, o consumidor poderá pedir a devolução do valor pago, no prazo de até três anos do pagamento.
Por fim, há que se destacar que os efeitos tributários dessa operação não foram abordados pelo Superior Tribunal de Justiça, ainda que exista pretensão do fisco sobre a questão.